成田市 不動産 | 株式会社PREBコーポレーション

・「ライフプランと資金計画」

ライフプランの作成



住宅取得は人生の中で最も高額な買い物です。


「人生の三大資金」=【住宅資金】【教育資金】【老後資金】


人生100年時代とも言われるようになり、自分のライフプランをしっかり立てることが「より安全な人生を贈るため」の秘訣となります。


よって、住宅を購入しようかなと考え始めたら、まずは自分のライフプランを作成してみることです。

ここで、あまり難しく考えてしまうと支出の多さに驚いてしまい計画を断念することになってしまうでしょうから、簡単に収支バランスを割り出して「自分の住宅投資(ローン返済)可能額」の尺度を持つことが重要です。


では、始めた見ましょう。



1.まずは、可処分所得(給与の総支給額×約0.7)で手取り額を割り出します。

2.次に、毎月の家計簿を作成し支出額を押さえてみます。
<家計簿>
①食費
②光熱費
③通信費
④日用雑貨費
⑤保険医療費
⑥被服費
⑦交通費
⑧教養娯楽費
⑨小遣い
⑩交際費
⑪仕送り
⑫教育費
⑬その他雑費
⑭住居費
⑮貯蓄

3.【可処分所得】ー【支出】=【収支尻】
※この収支尻がプラスであれば、将来発生する【教育資金】+【老後資金】の貯蓄対策が図れます。


4.現在の家族それぞれの年齢から余命までの間の収支を1年毎に流して作成し、【いつどのような支出が発生】し、【その時をどう乗り越えるか】、さらに【老後どのような生活が可能になるか】を収支バランスから割り出してみます。


これだけの作業をするだけで、数字でものを捉えることができ頭の中が整理されます。
そして、家族会議の場で、見える化された住宅ローン返済可能額が軸となり認識を共有することができます。


これができたら、【資金計画】に入っていきましょう!



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資金計画

無理なく購入できる物件価格は、
「借入できる金額」+「自己資金」ー「諸費用」となります。


「借入できる金額」とは、「金融機関からの借入可能額」と「無理なく返せる借入額」のどちらか低い方の金額が該当します。
※ライフプランで割り出した数字が「無理なく返せる額」⇒「無理なく返せる借入額」です。


<注意>
①最近では、超低金利により低金利を売りにした営業マンが多く見受けられ、その手の提案の大半は、35年償還でのローンで金利リスクを無視して、「毎月の返済額はこの程度と」現時点しか捉えていないに提案となっております。

②銀行審査の基準で、
a.年収400万円未満は返済比率30%以下
b.年収400万円以上は返済比率35%以下
というものがあり、収入(総支給額)の30%ないし35%の返済が認められます(但し、審査金利での返済額の割り出しやその他要件あり)。これは、可処分所得からいったら返済負担率が対年収で大変な割合のなりますので注意です。25%程度までで抑えることをお勧めいたします。    

※ライフプラン作成の重要性が何となく解ってこられたのではないですか!



■さて、ここからは物件価格以外にかかる「諸費用」の説明をいたします。

「諸費用」とは、物件価格以外でかかってくる費用の総称です。

・新築住宅なら・・・物件価格の3~7%程度かかります。

・中古住宅なら・・・物件価格の6~10%程度かかります。


※1【住宅取得時にかかる諸費用】

①登記費用

②住宅ローン事務手数料

③住宅ローン保証料(金利に含めることもできます)

④団体生命保険料(金利に含まれていることもあります)

⑤火災保険料や地震保険料

⑥印紙税

⑦公租公課分担金(固定資産税などの分担)

⑧水藤分担金

⑨受益者負担金

⑩その他(仲介手数料など)

※2【諸費用ではないが、購入後にかかると思われる費用】

①引越し費用

②カーテン・照明器具

③近隣挨拶の菓子折り

④家電製品購入費

⑤家具購入費・その他

※3【取得後にかかる費用】
①不動産取得税(金額によっては、控除範囲で0)

②固定資産税・都市計画税(毎年)


自己資金【頭金】の割合について説明します。

自己資金(頭金)は20%以上準備したいところです。先にも述べましたように、それは自分の立てたライププランに基づいて決めても良いかと思います。

・手元に現金を残し、返済可能であればその分借入をしても良いです。

・自己資金が用意できないが、返済が可能であれば100%ローン
を組んでの良いです。



■父母からの資金援助【住宅取得等資金の贈与の特例】について

1.消費税8%のとき
①2016年1月1日~2020年3月31日 (省エネ住宅)1200万円 (その他)700万円
②2020年4月1日~2021年3月31日 (省エネ住宅)1000万円 (その他)500万円
③2021年4月1日~2021年12月31日 (省エネ住宅)800万円 (その他)300万円

2.消費税10%のとき
①2019年4月1日~2020年3月31日 (省エネ住宅)3000万円 (その他)2500万円
②2020年4月1日~2021年3月31日 (省エネ住宅)1500万円 (その他)1000万円
③2021年4月1日~2021年12月31日 (省エネ住宅)1200万円 (その他)700万円

上記金額に暦年贈与110万円を加えた額まで非課税となります。
※必ず、確定申告が必要ですので注意ください。


資金計画でライフプランが大きく変わってしまう場合がありますので、慎重に!

住宅ローンアドバイザーのPREBコーポレーションがご相談にのります。


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