成田市 不動産 | 株式会社PREBコーポレーション

・売る【契約の流れ】

住まいの売却【契約までの流れ】



1.まずは、住まいを売る方・貸す方への助言【共通】をご確認ください。


2.PREBコーポレーションに相談。
不動産会社に相談することで、自分では難しいと思うことでもしっかりと事情を理解し、幅広く探客をし買い手を見つけてくれます。
また、価格面や相手との条件交渉に加え、取引に必要知識を持って誘導がなされ、安心した取引が実現します。当然ながら、税務の相談や住み替えのお手伝いも行ってくれます。

<相談時のポイント>
①売却理由を明確に伝える。
②所有者(権利者)及び家族の総意を伝える。
③いくらで売却したいかを伝える。
④いつまでに売却したいか伝える。
⑤売却の不安又はその後の不安・問題点も併せて伝える。


3.諸条件の整理と物件調査・価格査定を依頼。

不動産会社に相談した後、相談を受けた内容に基づき不動産会社が諸条件を整理して、買主の立場も踏まえた報告がされます。

※この際、机上調査した内容も含めた報告されますが内容に理解ができたら、物件調査と価格査定依頼をします。

<必要書類>
①登記権利証(登記識別情報)
②建築確認書・確認済証
③固定資産税納付書(評価証明書)
※土地に関する資料、設計性能評価書や建設性能評価書、長期優良認定書、リフォーム履歴、インスペクション報告書、建物状況調査報告書などあればそれもご用意を。

<現地調査及び価格査定報告の日時の約束>
価格査定報告を受ける前に、現地調査が必要となります。必ず、次工程の日時の約束をしておきましょう。


4.現地調査・価格査定。
現地調査は、売却物件をいかに高く売るか(売れるか)も含めた確認となります。隅々まで確認されることもありますが、理解ください。



5.価格査定報告と売却金額の決定・媒介契約。
当社の「査定金額」と売主様の「希望金額」を相談して、売り出し金額を決定します。   金額決定には、家族の総意が必要です。

【この段階でやっておくと良いこと】
※物件状況確認書(告知書)の記入及び提出。
※付帯設備表の記入と提出。
※既存建物がある場合は、不動産会社から建物状況調査とそのあっせんを受けますので、その有無の返答。
※その後、媒介契約を締結します。

【媒介契約】は3つの種類があります。
①【専属専任媒介契約】
1社の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれます。依頼者に対して1週間に1度以上の報告義務があります。契約有効期間は3か月間です。

②【専任媒介契約】
1社の不動産会社に売却を依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者に対して2週間に1度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3か月です。

③【一般媒介契約】
複数の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することができます。この依頼は他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」があります。売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成し、記名押印の上、依頼者に交付することが義務付けられております。これは媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬をめぐるトラブルを防止するためとなります。

【媒介報酬の上限に関して】
売買価額(消費税別)が
・200万円以下の場合は5.4%
・200万円を超400万円以下の場合は4.32%+21,600円
・400万円超の場合は3.24%+64,800円
となります。


6.広告(宣伝)活動。

インターネットや不動産会社間情報など不動産会社の広告方法により、広告活動が行われます。間取り図や写真提供などを協力が必要となります。

※東日本レインズへの登録が行われます。


7.内見。

購入希望者が出ますと不動産会社から内見希望の連絡が入ります。できる限り綺麗に見えるよう整理整頓及び清掃をしておくとよいでしょう。

※不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は不動産会社に任せるようにします。


8.条件交渉の末、買主が決定しましたら売買契約。

後々のトラブルを起こさないためにも売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておくことが必要です。重要事項説明書、売買契約書は不動産会社と相談して作成することになります。

<注意ポイント>
①手付金の額(一般的には、売買金額の10%程度)

②ローン及びローン特約(買主がローン否認された場合、契約を白紙に戻す)

③危険負担(引渡しまでに滅失・毀損した場合の措置)

④瑕疵担保責任

⑤引渡時期及び支払い方法



9.売主様に借入が残っている場合には、完済と担保抹消手続きの準備
売買契約の引渡しの際は、瑕疵なき所有権の移転が条件となります。



10.引渡(決済)

銀行等で司法書士立会いのもと、書類確認して残金決済及び引渡が行われます。その後、所有権移転登記手続きを行います。

<必要な書類>
①登記済権利証(登記識別情報)

②印鑑証明書

③本人確認できる身分証明書(運転免許証やパスポートなど)

④評価証明書

※既存住宅の場合は、最後に鍵の引渡しで完了となります。


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