成田市 不動産 | 株式会社PREBコーポレーション

・購入【契約の流れ】

住まいの購入【契約までの流れ】



1.まずは、住まいを買う方・借りる方への助言【共通】をご確認ください。


2.自分なりに情報収集が必要です。
情報収集にあたっては、上記1で“自分の生活を自分でデザイン”して絞り込んだ【エリア】【駅】【駅からの距離】【予算】をもとに絞り込んでいくといいでしょう。

①情報アンテナを張り巡らす・・・
ハウスメーカーや不動産会社から連絡を受けても煩わしさを感じない方でしたら、各社の「友の会」に入会して情報を入手してもよろしいのではないでしょうか。

②モバイルデバイスの活用で・・・

パソコンやスマートフォンで手軽にインターネットでの情報収集を。

③新聞折込チラシやポスト投函チラシで・・・

居住地のお近くの物件が入ります。(注)不当表示された物件もあり、注意が必要です。

④勇気を出して不動産会社に連絡、訪問で・・・

不動産会社は「売主」「売主の代理」「仲介」それぞれです。クラウドで情報共有されていることが多いので、接点の際にはご希望やご要望をしっかり伝えて情報収集を。

3.絞り込んだいくつかの物件を自分なりに見に行きます。
詳細まではわからなくて当然ですが、自分の足で物件及び物件の周囲を歩いて確認することが重要です。

4.自己見学後、不動産会社とともに物件確認をします。
ここでは、そこに住むこと前提(仮説)で見学しますので真剣に取り組みましょう。

<見学のチェックポイント>
※すべては五感(視覚・聴覚・嗅覚・触覚・味覚)で判断を!
①駅までの距離や交通機関の時刻確認。・・・不動産広告では80mを1分で時間表記します。

②見学物件の道路の幅員や接面長さ、高低差、形状、隣地との関係性、インフラ状況確認。

③周囲を歩いて回り、自分生活に必要な施設確認や嫌悪施設・騒音・匂いなどを確認。

④見学地に立ち止まり隣棟間隔、日照、風向きなど体感で確認。

⑤ゴミステーションや公園の整備状況なども確認。

⑥既存建物をそのまま使用する場合は、基礎(足元)から徐々に上の方へ向け屋根まで確認。内部も同様に床から徐々に天井に向かって確認。

⑦既存住宅では、ひび割れや雨漏り、水回りの漏水を特に注意して確認。

⑧マンション等は共用部分であるエントランスホール、廊下、階段、EV、ゴミステーションを見学して管理状態を確認。

⑨物件の詳細を説明受け、納得するまで確認。

5.物件がある程度気にいったり、不動産会社が信頼できたら媒介契約を締結する。
媒介契約には、
①物件表示
②売買すべき金額
③評価額
④媒介契約の種別
⑤有効期間
⑥解除に関する事項
⑦成功報酬額
⑧既存建物がある場合は、建物状況調査を実施する者のあっせん

など記載され、宅地建物取引士が記名捺印した書類が交付されます。

6.購入申込・買付証明書
①申込書に必要事項を記入して、申込証拠金(概ね10万円)を預け購入の意思表示します。
(申込金は契約の際、手付金に充当します)

※買付証明書を出して意思表明を売主にする場合には、申込証拠金を必要としない場合があります。売主に買付証明を出して、条件交渉をし売主の承諾が出れば(売渡証明書)が交渉成立となります。

7.重要事項の説明(ローン事前審査を先にやる場合もあります)
不動産取引はたくさんの法律に基づき行われるため、契約に先立って不動産業者が書面を作成し、宅地建物取引士が記名捺印をした上で書面を交付し説明をすることが宅建業法で義務付けされております。・・・宅地建物取引士証と従業者証明書の提示があります。

書面記載事項以外にも重要なる事項の説明義務もあり、納得できるまで説明を受けましょう。

8.住宅ローンの事前審査
不動産購入にあたっては、資金計画が大切です。物件購入検討から考えてきた資金を今一度整理して、プロの助言を受けながら住宅ローン借入金額を決定しましょう。

<必要書類>
①源泉徴収票又は確定申告書の控え※(念のため、2期分あるといいですね)。

②フラット35申し込みの場合は、所得証明書2期分。

③現在利用中のローン明細

④身分証明書(運転免許証又はパスポート・健康保険証の表と裏)

⑤物件資料

⑥認印
※自営業者・会社役員の場合は、会社決算書3期分、源泉徴収票3期分が必要です。

9.売買契約
宅建業法で取引の安全と買主保護の見地から、買主に一定事項を記載した書面(売買契約書)を交付するよう義務付けられております。

<記載しなければならない事項~法37条>
①当事者(売主・買主)の氏名、住所

②物件を特定するために必要な表示

③所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積

④代金の額、支払い方法、支払い時期

⑤物件の引渡し時期

⑥所有権移転登記の申請時期

<定めがあれば記載する事項>
①代金以外の金銭の授受

②契約の解除

③損害賠償額の予定・違約金

④住宅ローン不成立時の処置

⑤危険負担

⑥瑕疵担保責任

⑦租税その他の公課の負担

※手付金の支払い
※媒介の場合は、仲介手数料1/2の支払い

※契約印紙代の支払い又は収入印紙現物

<契約時必要書類>
①印鑑(実印又は認印)

②上記手付金など振込でない場合は、現金

③身分証明書(運転免許証又はパスポート・・・顔写真入り)

10.住宅ローン本申込
事前審査の結果から住宅ローン利用金融機関を選定します。長期返済のため、ご自身のライフシュミレーションにあった商品選定が重要です。

<必要書類>
①本人が確認できる身分証明書(運転免許証又はパスポート、健康保険証の表と裏)

②住民票謄本(家族全員記載の者)

③印鑑証明書

④収入を確認できる書類(源泉徴収票、所得証明書)※自営業者は(納税証明書、確定申告書3期分)、会社経営者は(源泉徴収票、法人決算書3期分等)

⑤勤続年数を確認する健康保険証等

⑥物件に関する書類(売買契約書、重要事項説明書、土地・建物の登記簿謄本、物件概要書、公図、案内図、図面、測量図、配置図等)

⑦実印、認印

⑧団体信用生命保険申込書兼告知書

⑨住宅ローン保証委託申込書兼契約書


11.売買代金の支払いの流れ
<一般的事例>
①上記に記載した申込証拠金の支払い・・・物件購入の意思表示の証拠として預け入れる。

②手付金・売買契約締結時に支払い・・・契約の履行時に代金の一部として充当される。

③中間金(内金)の支払い・・・買主の履行の着手(手付解除ができなくなります)

④残代金(引渡時)の支払い・・・支払い後、登記手続きに入ります。
※残代金支払い時には、諸費用の残額及び仲介の場合は仲介手数料の残額を支払います。

※住宅ローン利用の際は、ローン実行までに期間がある場合もあり、その際はつなぎ融資を受けることもあります。


12.登記手続き・・・第3者への対抗要件
物件引渡・決済(残代金支払い)後、速やかに登記に入ります。民法上では、物件引渡・決済(残代金支払い)の同時履行で所有権移転が完了しておりますが、自己所有を第3者に主張できる対抗要件のため登記を行います。

なお、登記手続きは大半の取引では不動産業者が手配をしてくれます。






詳細はPREBコーポレーションとともに検討しましょう。

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